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乐发快32023-01-31 16:05

化解房企风险,住建部长说:要“慢撒气”******

  文/庞无忌

  胎迅速漏气,会有爆胎危险。但如果“慢撒气”,则可以争取更多时间,缓释风险。

  这就是今年化解房地产企业风险的“关键词”。

  住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示,今年要以“慢撒气”的方式,稳妥化解房企资金链断裂风险。

  什么是“慢撒气”?如何做到“慢撒气”?

  “慢撒气”,软着陆

  对于2023年的房地产工作,倪虹近日表示,概括起来是三句话:

  第一句,增信心。让房企有信心,让购房者有信心,让新市民、青年人有信心。

  第二句,防风险。这是底线,防范和化解好风险,房地产市场才能平稳健康发展,经济才能行稳致远。

  第三句,促转型。提升住房品质、让老百姓住上更好的房子,是房地产市场高质量发展的必然要求。

  其中,针对化解房企风险,倪虹指出,以“慢撒气”的方式,稳妥化解房企资金链断裂风险。重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷,满足合理融资需求。

  什么是“慢撒气”?

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,“慢撒气”实际上指的是在不发生重大系统性风险的前提下,让存量风险有序释放,“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛,但这是由旧模式向新模式过渡必须要承担的成本。

  这个概念并非首次提出。2018年,银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理、“慢撒气”;全国政协经济委员会主任尚福林也表示,探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫。

  如何“慢撒气”?

  金融主管部门已拿出具体方案。中国央行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确,要有效防范化解优质头部房企风险,实施改善优质房企资产负债表计划。其中提到,聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

  李宇嘉指出,会议释放的信号很清晰,就是要对优质的、稳健经营的房企积极纾困。会议提及的四项行动,其实也是监管部门总结出资金可以投入,并能安全退出的四种类型,这也将是修复房企资产负债表的四种渠道。未来,机构进场推动收并购、资产重组,或者扶持优质房企,也是从这四个渠道进行。

  这四项行动包含哪些内容?

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活,包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs等产品的加入等。负债接续包括负债展期、债转股、出售资产以清偿债务等工作。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者。预期提升则主要通过减少企业违约、调整销售目标等方式,修复投资者对于房企预期,促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

  “等靠要”行不通

  值得注意的是,加大支持力度并不等于房企可以“等靠要”。在房企力所能及的范围内,必须先想方设法自救。这也逐渐成为行业共识。

  碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示,相信刚需和改善性住房需求仍然还在,但是“馅饼”不会从天上掉下来,努力才能冲出困境,“不能等、不能靠、不能要”。

  对出险房企来说同样如此。李宇嘉说,今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想,断臂求生,以适宜的价格,尽快出让股权和项目。房企需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利的经营模式,要顺应国家对于房地产新模式的方向,积极参与保障性租赁住房、城乡融合、区域开发等建设,谋求未来可持续的、细水长流的收益。

  在新的发展模式下,58安居客房产研究院分院院长张波认为,优质的头部房企、“三道红线”绿档房企、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企将迎来更大的发展机会。其中典型包括如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企,以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。而前期发展脚步迈得太大,或是产业布局过于多元化的企业,容易出现资金问题,最终或难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。

  输血还得“造血”

  房地产业链条环环相扣,要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场的预期回暖和销售恢复,企业才能恢复“造血”功能。这就需要保交楼、增信心。

  李宇嘉指出,今年,保交楼可以说是没有任何商量余地的任务,一定要夯实房企的主体责任、地方支付的属地责任。

  大力支持刚性和改善性住房需求方面,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,当前,三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套房30%,整体继续下调空间较小。不过,降低房贷利率存在下调空间。

  1月5日,央行、银保监会发文通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制,符合条件的城市首套房贷利率将继续下调。而核心一二线城市首套首付比例较高,未来具备一定下降预期。

  陈文静认为,对于购买二套住房的家庭来说,以旧换新、以小换大、生育多子女家庭均是支持对象,预计对改善性住房需求的支持力度将加大。在多孩家庭支持方面,2022年部分城市在增加购房套数、降低首付比例、提升公积金贷款额度、给予购房补贴等方面已出台政策,后续有望在更多城市进行推广。

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专访瑞银全球经济和策略研究主管:全球利率即将见顶,通缩风险远超预期******

  步入2023年,随着疫情形势的变化,全球经济似乎出现转折点。与此同时,美联储即将开启2023年的首次加息。

  瑞银全球经济和策略研究主管及首席经济学家卡普坦(Arend Kapteyn)于近期接受第一财经记者的独家专访时表示,当前,发达国家加息进程已完成80%,还有一两个季度就会结束加息周期,因加息效果具滞后性,经济疲弱尚未完全体现。大类资产方面,他对全球楼市、美股、科技板块等资产前景也作出了预测。

  在加入瑞银之前,卡普坦曾在德意志银行管理欧洲、中东及非洲地区(EMEA)宏观研究和外汇策略,也曾担任国际货币基金组织(IMF)资深经济学家,他于荷兰中央银行开启其职业生涯,在货币和经济政策部门担任经济学家。

  2023年全球经济三大预测

  第一财经:能否说说你对2023年全球经济的三大预测?

  卡普坦:首先,全球将进入一个比市场预期更为通缩的环境,目前的共识是,通胀将顽固停留在央行目标之上约一个百分点,但我们认为,今年年末时通胀就可达到甚至低于央行目标;第二个预测是全球将陷入衰退,我们认为市场尚未真正为衰退定价;第三个预测有关央行如何回应上述两点,我们预期,全球央行尤其是美联储将采取有力行动,加息幅度将比市场定价的高出几个百分点。

  第一财经:2023年全球经济将呈现何种形态?

  卡普坦:经济重启利好逐步消退,欧洲能源前景仍不明朗,就业市场供应短缺,货币政策持续紧缩,以及实际工资下降都在拖累经济增长,在瑞银追踪的32个经济体当中,预计有13个经济体今年底前将录得至少两个季度的经济萎缩,接近“全球衰退”的定义。

  央行紧缩政策施压令经济停滞不前,且紧缩的大部分影响尚未完全显现,因此我们预计,2023年全球GDP增速为2.2%,剔除疫情和全球金融危机时期,该增速是自1993年以来的最慢,不过我们并不预期将有重大金融危机的发生。

  第一财经:瑞银预期美国经济今明两年将接近零增长,在一众华尔街大行中较为看空。为什么?

  卡普坦:我们预期美国经济或于二季度进入衰退。美国是全球少数几个未有采取任何实际措施,帮助家庭应对通胀冲击的国家之一,与其他国家消费者相比,美国民众要苦恼得多,储蓄率已不及疫情前的1/2水平,超额储蓄存量正以每年1万亿的速度减少,信用卡借贷也在增长,看起来不可持续。我们还看到资本支出下滑甚至收缩,住宅投资锐减,减速比以往任何一个加息周期都要快。叠加仍在进行的加息举措,我们可能会在二季度开始见到就业人口负增长。

  值得留意的是加息效果的滞后性及其重大影响,据以往经验,美联储每加息100个基点,经济产出就会减少约100个基点,几乎一比一对应关系。美联储试图将利率升至5%,因此还有很多经济疲弱尚未在数据中反应。

  第一财经:中国重启对全球经济意味着什么?后疫情时期,中国的增长动力在哪里?

  卡普坦:2月起,中国经济尤其是消费方面将快速回升,对全球来说,最重要的潜在影响是能源需求上升,对全球旅游业也有积极作用,泰国、日本、澳大利亚、欧洲将会受惠。

  房地产行业改善将提振中国经济,该板块去年或拖累经济增长3.5个百分点,今年预计只会拖累0.5个百分点。展望未来,待疫情形势稳定,中国经济将更倚重消费,同时减少对房地产和出口的依赖,经济更趋平衡,在复苏后的未来几年,GDP增速约为5%,更具可持续性。

  全球利率快将见顶

  第一财经:美国楼市正经历二战后的第二大回调,澳大利亚房价创全球金融危机以来的最大年度跌幅,英国房地产市场正面临深度冻结风险。新一轮全球楼市崩盘是否将至?在目前的市场泡沫中,主要市场的房价会跌多少?

  卡普坦全球确实处于楼市调整,抵押贷款利率飙升带来的负面冲击为近50年之最,全球范围内,抵押贷款利率平均上升约3个百分点,经计算,将造成约15%的房价回调。值得一提的是,全球金融危机以来的全球楼市繁荣,持续时间创下纪录之最,而这一势头正在终结,故很容易放大振幅,发生30%的房价修正。不过,此次调整不同于2008~2009年时期的次贷危机,因其对资产负债表的损害程度不同。

  另外,除了大家熟知的澳大利亚和英国,全球许多国家采取的是浮动抵押贷款利率,欧洲一大半国家的浮动利率比例要高于英国,这将加剧对楼市的威胁,加大居民消费压力,造成额外的通胀困扰。

  第一财经:美联储是否接近紧缩周期的尾声?

  卡普坦:大多数发达国家央行的加息进程已经完成80%,还有一两个季度就会结束加息。欧央行去年12月的鹰派表态令人意外,货币前景不甚清晰,美联储方面,我们预计未来还会加息两次,澳大利亚、英格兰等央行也接近尾声,因此全球利率快将见顶。

  有别于主流观点,瑞银预期今年7月美联储就会首次降息。原因之一是通缩情况远超人们想象;其二,如果我们对于美国衰退的预测准确,就业市场的确出现岗位流失,货币立场将会完全扭转,要知道在过去40年中,美联储降息前,愿意承受一个月以上就业负增长的情况只发生过一次。因此,现在一切都取决于就业市场的走向。

  美股尚未见底,科技股下半年反弹

  第一财经:2022年美股创下2008年以来的最差年度表现,并且领跌全球大类资产,你认为美股是否已经见底?

  卡普坦:这是当前最大的激辩之一,基于传统衰退模型,我们不认为美股已经见底,原因是当经济进入衰退,股市往往大幅下挫,企业盈利也需下调。我们认为,当前市场对盈利的预期偏高15%,而我们预测今年标普500指数成份股盈利将倒退11%。经济增长疲弱和企业盈利不振将拖累市场继续下探,预测标普500指数将于二季度低见3200点,可能至年底才会收复全年失地。

  市场产生分歧的原因在于,一旦进入衰退环境,资产就可计入降息因素,降息可抵消盈利疲弱的利空。总体而言,我认为,形势好转之前可能会变得更糟。

  第一财经:我很好奇你对“科技股已死”这一观点的看法,毕竟去年纳指首次录得四季连跌,苹果、微软、Alphabet和亚马逊等明星科技股都经历了2008年以来的最糟糕一年。

  卡普坦:科技股最受利率走高打击,随着美联储政策有望转向,板块应该会在未来数月得到稳定,2022年的流动性冲击将在今年下半年逆转,提振科技股实现反弹、跑赢大盘,故科技股的疲弱只是暂时的。另一方面,科技股正处于估值修正周期,价格本身具有自我修正机制,一旦折让幅度足够大,那么对科技股的需求就会反弹,我们正在接近这一时刻。

  第一财经:60/40股债投资组合策略在2022年经历了自全球金融危机以来的最大损失,一些分析师认为该策略今年有望回归,你怎么看?

  卡普坦:我不认同,有以下几点原因。瑞银预计,今年固收产品将录得创纪录的回报,尽管加息周期即将结束并有可能转向,但利率水平相对于股票收益仍然很高,故股票吸引力不足。更重要的是,全球增长处于历史低位,从企业盈利角度来看,持有股票也不会让你获得很多回报。

  今年,回归传统60/40股债投资策略还为时过早,如果你想优化投资组合降低波动,股债比例大约在35/65(即35%的股票配置和65%的债券配置),如果还想获得更高收益,债券比例应该更高。整体而言,我们会高配固定收益产品,低配股票,不过对中国A股会增加敞口。

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